Квартира зі зручностями: як забудовники паразитують на міській інфраструктурі

Незважаючи на падіння ВВП і тривалі проблеми у фінансовій сфері, в Україні все-таки існують галузі, що розвиваються навіть краще, ніж раніше. І якщо не згадувати ВПК, Нафтогаз й інші недоступні простому смертному джерела прибутку, до згаданих вище щасливчиків можна зарахувати, наприклад, будівельників.

Умови - створені

Після сезону "банкопаду" і девальвації нацвалюти, громадяни, у яких все ще залишалися заощадження, почали активно думати, у що б їх можна було б вкласти. Оскільки, довіру до національної банківської системи було підірвано практично остаточно і на довгі роки, за відсутності будь-яких здорових і очевидних альтернатив, українці почали масово інвестувати врятовані кошти в будівництво.

Володарям земельних ділянок довкола великих міст пощастило, звичайно ж, більше. Все-таки власний будинок побудований з матеріалів, які обрав сам, і за власним проектом - в будь-якому разі здатний дати фору бетонним коробкам, "вигнаним" невідомими забудовниками з не зрозуміло чого. Ясна річ, що, при цьому, дозволити собі жити далеко від ділового центру може не кожен.

Ось і виходить, що з огляду на низку обставин, що склалися, українці змушені йти на угоду з забудовником, в надії з одного боку на збереження капіталу, з іншого - в пошуках бажано комфортного і часто необхідного притулку.

Гарні будинки. Треба брати.

На цьому моменті, за словами віце-президента Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолія Топала, і виникає основна небезпека, пов'язана з недобросовісністю деяких учасників ринку.

"Проблема в тому, що сьогодні людина купуючи квартиру звертає увагу виключно на її вартість. Ніхто не намагається копнути глибше. Але ж може виявитися, що недобросовісний забудовник, міг вирішити просто не перейматися, наприклад, проектом енергосистеми будівлі. І людина, в результаті, в'їжджає в квартиру, в якій вона не зможе елементарно одночасно увімкнути чайник і електроплиту. Та й у багатьох випадках, спроба перевірити документацію, може не увінчається успіхом. Оскільки, ніщо не заважає забудовнику, надати вам "намальовані" документи і дозволи" - розповідає Топал.

Наприклад, як було раніше з тими ж довгобудами Войцеховського. Громадяни-забудовники отримували дозвіл на реконструкцію гаражів, а в підсумку на їх місці виганяли кілька висоток. Вводили їх в експлуатацію за рішенням суду і "вішали" на вже існуючі інженерні мережі міста (а на які ще можна було "повісити" за умови, що початковий проект "реконструкції", що будувався за третьою або навіть другою категорією складності, не вимагав документації щодо додаткових навантажень на ці самі мережі).

У підсумку, заощадивши на квадратних метрах, багато хто з покупців (і це їм ще пощастило) отримали неопалювані коробки, в які електрика подається по "воздушках", розрахованих на тимчасову експлуатацію в рамках процесу будівництва.

"Термінатор схем"

Щоб захистити права простих громадян і сприяти легалізації ситуації на ринку, в середині минулого року у Верховній Раді з'явився "законопроект депутата Андрієвського" (4733-1 "Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності"), який обіцяв, що після його прийняття, всі моментально почнуть "будувати по-новому". До слова, про перипетії, пов'язані з проходженнями законопроекту всіма колами Ради, ми вже писали в одному з наших минулих матеріалів, вивчаючи питання про те, кого насправді буде захищати цей Закон.

Як би там не було, не дивлячись на зауваження учасників ринку, 17 січня "закон Андрієвського" таки пройшов друге читання, був підписаний головою Верховної Ради і, по ідеї, вже повинен був потрапити на стіл Президента.

Знову корупція?

Незважаючи на відсутність головного підпису, компанії-забудовники вже усвідомили, що "нововведень" не оминути і почали готуватися до їх імплементації.

"Як він спрацює - поки не зрозуміло. Однак, багато учасників ринку ставляться до нього, як до спроби перерозподілити фінансові потоки. Крім того, існують побоювання, що нововведення (закон) багато в чому приречене на провал. Оскільки, просто не існує такої кількості фахівців, здатних якісно провести перевірки такої кількості будов.

Ще один варіант розвитку ситуації - зростання корупційної складової, коли "перевіряючі" просто перестануть "перевіряти" об'єкти і почнуть видавати дозволи за результатами "відкатів". Від чого їх посади просто стануть ще більш "хлібними" внаслідок збільшення кількості "замовлень" - резюмує ризики і побоювання учасників ринку, пов'язані з прийняттям закону, Анатолій Топал.

Може все й не так вже погано

Справедливості заради, варто окремо відзначити, що в законі є і позитивні моменти, які в певній мірі все ж припускають позитивні зміни на будівельному ринку. Так, на думку віце-президента Конфедерації будівельників України Анатолія Беркути, до очевидних плюсів закону можна зарахувати збільшений розмір санкцій, що застосовуються до недобросовісних забудовників. Місцями, ціна питання (штрафу) досягає позначки в 3 мільйони гривень за порушення.

"За великим рахунком закон - нормальний. Він прибирає декларацію - це ж добре, не створюватиме додаткові складності для тих, хто будує власне житло. Підвищення штрафів за порушення будівельних норм, передбачене в законі, - це теж позитив, який повинен посприяти підвищенню відповідальності забудовників. А внаслідок введення перевірок об'єктів із середнім ступенем відповідальності, має, по ідеї, зрости і якість цих будівель" - висловлює свою думку щодо закону Анатолій Беркута.

У пошуках проблем

Разом з тим, за словами директора аналітично-дослідницького центру "Інститут міста" Олександра Сергієнко, цей закон, за великим рахунком практично жодним чином не вплине на описану вище ситуацію, коли власники квартир в новобудовах або живуть, як в кам'яному столітті (не маючи повноцінного доступу до благ цивілізації), або стають ворогами "старожилів", "врізаючись" в їх інженерні мережі не маючи на те жодних технічних підстав, що призводить до того, що в кам'яний вік періодично потрапляють вже всі жителі району або масиву.

"За поки чинного законодавства забудовник зобов'язаний внести певний відсоток від вартості об'єкта до бюджету населеного пункту, в якому його об'єкт будується. Це так звана "пайова участь на розвиток інфраструктури населеного пункту". Якщо ця будівля нежитлова (офісна) - внесок становить 10%, для житлового фонду - 4%" - пояснює ситуацію Сергієнко.

Відповідні норми записані в Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності". Грубо кажучи, після здійснення виплати (яка повинна надійти до бюджету до введення будівлі в експлуатацію), вся повнота відповідальності за комунікації та інженерну інфраструктуру лягає на "балансоутримувача" цих систем.

При цьому, що цікаво, місто (в особі його керівництва) може, як вимагати від забудовника створити інфраструктуру (в тому числі і інженерну) як на самому будмайданчику, так і в його околицях, так і зовсім дозволити забудовнику "не паритися" з цього приводу. Умови такого щедрого подарунка в 4-10% від вартості об'єкта, можна побачити на офіційному сайті, наприклад, КМДА.

Ще один цікавий нюанс, на який порадив звернути увагу Олександр Сергієнко, полягає в тому, що з ініціативи в тому числі того ж депутата Андрієвського, що бореться за законність забудов по всій Україні, під кінець 2015 року в Раду проник ще один законопроект з промовистою назвою "Проект Закону про внесення змін до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту)". Найцікавіше в цьому документі, як ви, напевно, зрозуміли, міститься в дужках.

Клімат для інвестицій

Грубо кажучи, мотивуючи свої пропозиції поліпшенням інвестиційного клімату, депутати пропонують, щоб забудовники і зовсім перестали піклуватися про жителів країни, в якій цей клімат мають намір покращувати і бюджетами міст, в які прийде "покращення". На щастя, на даний момент, документ поки лише чекає свого часу, завмерши на полиці комітету.

Іншими словами, забудовникам, які і зараз повсюдно "виганяють" цілі комплекси висоток і, обходячи законодавство, мають можливість не розвивати інфраструктуру, максимум доводячи труби від будівлі до вже існуючої тепло або водомережі, яка з трудом витримувала колишнє навантаження через свою зношеність, в такому випадку і зовсім не доведеться придумувати "схеми" обходу нинішнього законодавства. Вони зможуть просто перекинути свої проблеми на міський бюджет. При цьому, величезний сумнів викликає ймовірність того, що внаслідок такого нововведення виграє кінцевий покупець. Адже, ціни на нерухомість, ясна річ ніхто знижувати не стане. А всі додатково зароблені гроші - або підуть в кишеню самих будівельних фірм, або на "підтримку" армій чиновників, які будуть давати "добро" на все нові й нові порушення прав звичайних громадян.

Крім того, такий варіант взаємодії посадових осіб, що мають відношення до розподілу потоків державного і місцевого бюджетів, і забудовників, може створити сприятливі умови для зростання нових схем заробітку на "поліпшенні" міської інфраструктури.

При цьому, ясна річ, із думкою самих жителів міст ніхто рахуватися не буде. Їхні проблеми, у вигляді відсутнього опалення або прориву каналізації, стануть прекрасним аргументом для чиновників, щоб оголосити позачерговий тендер з інфраструктурного проекту зі свідомо відомим переможцем.

Таким чином, якщо проект закону 3610 зрештою дочекається розгляду і також буде прийнятий у всіх читаннях, за словами Олександра Сергієнка, від безвиході, можна буде спробувати вдатися хіба що до ще більш утопічних варіантів контролю за тим, щоб нові мікрорайони, які за підсумком підключають до вже існуючих мереж, що насилу витримують колишні навантаження, створювали власну інфраструктуру. Щоправда, цей варіант, ще більш нереалістичний, ніж перемога над корупцією.

Для його здійснення, за словами експерта, потрібно, як мінімум розробити чіткий генплан забудови Києва, що враховує поверховість і кількість будівель на кожному будмайданчику. Для чого, по-перше, потрібно чітко визначити ці самі місця і відвести їх під забудови.

"Ну ви уявіть, наскільки ймовірна така ситуація в умовах нинішньої забудови, яка в ряді випадків ведеться навіть без необхідних будівельних дозволів, не централізовано і за незрозумілими принципами" - пояснює Сергієнко.

Корисна інформація

Для всіх тих, хто не дивлячись ні на що все ж вирішив отримати квадратні метри в столичномій новобудові і не уявляє, з чого почати перевірку забудови на відповідність яким-небудь нормам, пропонуємо відвідати офіційний сайт, на якому можна спробувати перевірити будмайданчик на легальність. Щоправда, майданчики тут можна знайти не всі. І не всі вони категоризовані. Але це більше, ніж нічого.