Оренда землі: що потрібно знати при складанні договорів на оформлення земельного паю

Згідно з останніми даними в країні налічується близько семи мільйонів власників земельних паїв. Основна частина паїв здаються в оренду на тимчасове користування іншим людям. В цілому земельний фонд України налічує 60,3 млн. Га. Для вже «бувалих» і орендодавців початківців стане корисна інформація про те, як правильно у тимчасове користування забрати собі ділянку, купити її, тонкощі переоформлення, ціни на занесення ділянки до реєстру, а також як правильно оформляти договір оренди земельного паю.

Земельні паї і їх місце серед земельного фонду України

Земельним паєм називається встановлена ділянка землі, яка має свій кадастровий гектар, оцінку, при цьому вона не виділена в натурі, на місцевості. Коли проходить виділення земельної частки в натурі, то виділяється розмір ділянки залежить від якості ґрунту, а також капітальних вкладень в нього.

Відповідно, чим краще стан ґрунту, тим більший буде розмір земельного паю при перенесенні її межі у натуру.

Можна використовувати безліч ділянок сільгосппризначення, які перебувають в масиві для ведення сільгосп виробництва. В цілому такі ділянки без зміни цільового призначення можна продати, здати в оренду або обмінятися між іншими юридичними або фізичними особами. Згідно мораторію продаж землі тимчасово неможливий, але кожен випадок розглядається окремо згідно юридичних і нотаріальних норм.

Коли оформляється типовий договір на оренду пайової землі орендодавець повинен вказати суму, за яку він здає землю, а також орендний термін. Орендарі в свою чергу повинні використовувати землю згідно із зазначеним цільовим призначенням в договорі. Відповідальність за несплату орендованої землі також повинна бути внесена в умови орендного договору.

Почати користуватися той чи іншою земельною ділянкою користувач може тільки після відповідного рішення органів влади або ж на базі аукціонів.

Як правило, плата за орендовану землю починається вноситися вже після того, як буде проведена реєстрація договору оренди земельної ділянки.

Та людина, або організація, яка бере в оренду пай, повинна ретельно стежити за станом землі, зокрема за тим, що на протязі багатьох років не рекомендується висаджувати культури, які виснажують ґрунт. Для отримання якісного врожаю, землі необхідний періодичний відпочинок.

Юридичні норми, і необхідні документи для оформлення договору

Всі договори проходять відповідно до встановлених юридичними нормами і правилами, відповідно ніякі договори не проходять в словесній формі. Так, щоб оформити відповідний договір, необхідна наявність документів, які підтверджують право власності на ділянку. Відповідно, коли у людини або у органу, який надає в оренду землю є такий документ, то він свідчить про те, що власник має право постійного користування земельною ділянкою.

У договір вносяться дані як про власника паю, так і про орендаря, вся інформація про земельну ділянку, який розглядається як орендований елемент. Також до загального договору необхідно прикладати кадастровий план, за допомогою якого при необхідності і будь-яка служба, і навіть будь-який житель може знайти місце розташування того чи іншого паю.

Варто також звернути увагу на той факт, що у кожного об'єкта в тому числі і пайового ділянки має бути наявність кадастрового номера. Якщо його немає, то, власникам землі необхідно звернутися до відповідного підприємства, яке займається виготовленням та оформленням технічної документації щодо земельних ділянок.

Термін оренди може варіюватися від 7 до 50 років. В середньому землю орендують на 15 років.

Багатьох цікавить питання скільки ж коштує оренда землі? Відповідаємо - вона узгоджується з рішенням обох сторін, тобто земельну ділянку під Києвом буде мати одну вартість, а наприклад аналогічної величини ділянку в Кривому Розі або Херсоні буде мати зовсім іншу вартість. Встановлено, що розмір щорічної орендної плати повинен бути не менше 3% від вартості земельної ділянки, але основна ціна узгоджується з обома сторонами договору. Якщо в разі оренди, наприклад магазину, то орендна плата виплачується тільки в грошовому еквіваленті, а у випадку з орендою пайового земельної ділянки, то орендна плата може виплачуватися як грошима, так і зібраним урожаєм.

В одній з юридичних норм прописаний той момент, що якщо орендар не дотримується встановлених домовленостей, то пай з його користування завчасно може перейти до істинного власника при чому достроково, не чекаючи завершення договору.

Розірвати договір можна якщо на це є згода обох сторін, або якщо цього хоче тільки одна сторона і на це є важливі причини в слідстві яких, ідею розірвати договір підтримує і суд.

Як правило в односторонньому порядку немає можливості розірвати встановлений договір, таке допускається тільки в тому випадку, якщо в самому договорі було прописано такий стан.

Реєстрація договору орендної плати відносно швидка процедура, ціна якої буде варіюватися від необхідного часу її укладення. Так, наприклад, якщо обидві сторони хочуть укласти договір протягом двох робочий годин, то це послуга буде коштувати 2,5 прожиткового мінімуму, якщо сторони не поспішають з укладенням договору, то в разі оформлення його в перебігу п'яти робочих днів вартість буде всього 0, 05 прожиткового мінімуму, що природно фінансово вигідніше.

Якщо ж з якихось причин орендар платити менше зазначеної суми в договорі або не платить зовсім, то власнику землі необхідно звернутися в суд, де орендарю буде призначена міра відповідальності. Як правило відшукати злісного неплатника зовсім не складає труднощів, адже в договорах чітко вказані прізвища, адреси і контактні дані обох сторін.

Бувають такі ситуації при яких орендарі здають в оренду частину паю або весь пай іншій особі при цьому, не сповістивши і не погодивши умови зі справжнім власником паю.

Тому орендодавцям необхідно передбачити такий можливий розвиток подій і обговоривши це з майбутніми орендарями при складанні договору необхідно внести положення про можливу суборенду або ж навпаки вказати пункт про неможливість суборенди. Потрібно передбачити ще й той факт, що навіть якщо право суборенди передано третій особі, то основний орендар або ж суборендар не звільняються від зобов'язання вносити орендну плату. В такому випадку оренду платять суборендарі основним орендарям, а ті передають плату власнику земельної ділянки, або можливий будь-який інший спосіб оплати, який встановлений за домовленістю двох або навіть трьох сторін. Якщо ж ділянка знаходиться в суборенді, то його дія не може перевищувати дію встановленої договором оренди. Щоб взяти суборенду у держави також необхідно пройти процес держреєстрації та за погодженням сторін все завірити нотаріально.

Досвідчені юристи підказують, що нерідко люди підписують договір цілком в ньому не розібравшись, або зовсім не прочитавши його. Зокрема, це відноситься до пунктів про розірвання або ж передачу оренди паю в інші руки. Тому перш, ніж підписувати будь-який договір ретельно рекомендується ознайомитися з усіма його положеннями, вивчити порядок здійснення оплати, період початку користування та інші моменти. Україна має безліч фахівців, які на безоплатній основі або за окрему плату готові проконсультувати з будь-якого питання. Адже краще на ранньому етапі, до укладання угоди ґрунтовно підготуватися, ніж після підписання договору дізнатися про неприйнятні умови.

Кому і як переходить право на оренду земельної ділянки

У разі смерті фізичної особи орендаря, право на оренду землі переходить до спадкоємців, але якщо вони відмовляються від цього права, то воно переходить до третіх осіб, які разом з орендарем використовували цю земельну ділянку. За життя орендар може переоформити всі необхідні документи і акти, що дозволить його спадкоємцям позбавити себе клопоту щодо нових оформлень.

Є ще особливий випадок, коли орендар живий, але земля і право оренди все одно переходять у власність іншої людини так як основного орендаря засудили або позбавили волі за різні діяння. В такому випадку право на оренду переходить до одного з членів його сім'ї у який є бажання продовжити орендоване справу. Відповідно якщо ні у кого з членів сім'ї не виникло таке бажання, то право оренди ділянки переходить до третьої особи, який вів будь-яку діяльність з основним орендарем на цій ділянці. Право орендувати землю йому може перейти в тому випадку якщо його дії не суперечать сучасному законодавству.