Договір оренди нежитлового приміщення: як правильно оформити договір

Початківці, та й вже досвідчені підприємці в ході своєї діяльності замислюються про те, що їм необхідно мати приміщення, де, власне, і буде здійснюватися їх діяльність. У такому випадку і стає актуальним питання щодо оренди нежитлового приміщення і як правильно оформити договір з орендодавцем. Питання справді актуальне, адже ніякий поважаючий себе підприємець не може працювати «в повітрі» для цього має бути визначене місце, офіс. Україна, як і ряд інших країн дотримується законодавчих норм щодо оренди приміщення, а також по відношенню інших важливих юридичних питань і договорів. У матеріалі зібрана вся необхідна інформація щодо юридичних норм щодо оформлення договору оренди нежитлового приміщення: як проходить здача приміщення, на який термін, чи можливе дострокове розірвання договору.

Як оформити договір оренди нежитлового приміщення для фізичної або юридичної особи

Для підприємця недостатньо знайти затишне містечко, де можна буде продовжувати свою діяльність. Для повноти картини необхідно правильно скласти і заповнити договір оренди. Коли все оформлено не на словах, а як годиться документально, то це дозволяє уникнути неприємних конфліктних ситуацій з орендодавцем, податкової та іншими інстанціями, охочими перевірити на скільки, законно працює той чи інший підприємець.

Згідно положення орендного договору, то господар нежитлового приміщення за певну плату надає своє майно в користування іншій людині на певний проміжок часу. На який саме термін здається приміщення узгоджується окремо з орендодавцем і вписується в умови договору. Варто звернути увагу, що це важлива і відповідальна процедура, яка наспіх не робиться. Перш, ніж підписати договір необхідно детально обговорити всі питання, що цікавлять обох сторін.

Існує загальноприйнятий зразок договору оренди, який містить в собі основні положення і пункти, на які слід звертати увагу. Ось вони основні положення:

• Вказувати необхідно не тільки об'єкт оренди, а ще його оцінну вартість, а також особливості приміщення або майна. Під особливостями мається на увазі, наявність чогось нестандартного, відмінного від інших приміщень. Наприклад, це можуть бути колони, арки або інші будови.
• В обов'язковому порядку вказується період часу на який орендодавець надає приміщення. Як правило мінімальний термін оренди три місяці з можливістю продовження, але цей термін власник майна встановлює самостійно.
• Вказуються особливості повернення приміщення і при необхідності відновлення до первісного вигляду. Такий момент не так часто передбачається для оренди офісів, частіше для салонів краси закритого або відкритого типу, де для зручності розміщення клієнтів і проведення різних процедур встановлюються різні перестінки.
• Чітко прописуються умови повернення приміщення, його можливого викупу, а також ремонтних робіт при нанесенні збитку.
• Зобов'язання виконання договору є відповідальністю обох сторін і це чітко має бути прописано в орендному договорі.

Особливу увагу необхідно приділяти пункту, в якому вказується термін оренди, по закінченню якого приміщення повинно передатися законному власнику або ж може відбутися продовження договору. Якщо оренда нежитлового приміщення здійснюється на термін до трьох років, то просто необхідно документальне існування договору. У тому випадку, коли оренда планується на більш тривалий термін - понад три роки, то необхідно буде нотаріальне завірення. Завірити в нотаріуса той чи інший документ виходить дешевше, ніж у випадку конфліктної ситуації шукати правди і винних. Таке положення потрібно для уникнення можливих спірних ситуацій, при наявності нотаріально завіреного договору оренди простіше довести свою невинність. Якщо ж немає нотаріального завірення, то суд має право визнати договір недійсним. У разі визнання договору недійсним орендар повинен буде повернути приміщення в той стан, в якому воно було до укладення угоди. Якщо ж є якісь пошкодження, відшкодування проходить матеріально.

При заповненні договору оренди нежитлових приміщень є графа, в якій пропонується надати точні характеристики майна. Це слід зробити, адже це буде вважатися правильним заповненням договору.

Щоб конкретизувати орендоване приміщення в договорі з фізичною або юридичною особою необхідно вказувати точне місцезнаходження, наявність земельної ділянки, а також інші ознаки, які відразу допомагають визначити саме це приміщення.

Якщо ж в оренду береться не тільки приміщення, а ще й частина обладнання або ж всі транспортні засоби, що знаходяться в приміщенні, то в договорі необхідно вказувати серійні і реєстраційні номери, а також технічні характеристики деталей і транспортних засобів.

Законодавство України не передбачає можливість орендувати майно, яке в процесі експлуатації буде змінено більш ніж на 40% від початкового свого виду. Втім, всі ці моменти додатково обговорюються з майбутнім орендодавцем.

Завантажити бланк договору оренди можна на будь-якому державному сайті, там же можна скачати бланки, ознайомиться з положеннями співпраці суборенди. З цим файлом слід заздалегідь ознайомитися, щоб під час заповнення договору не виникало додаткових питань і скрутних моментів.

Як визначається вартість майна, що орендується?

Перед тим як зробити будь-яку маніпуляцію з приміщенням спершу проходить оцінка нерухомості, яка здійснюється або спеціальною комісією, або ж товарознавцем. Оцінка нерухомості може бути здійснена або нинішнім власником приміщення, або його попередником. Для більшої впевненості новий орендодавець за своєю ініціативою може провести оцінку майна. Так, це буде коштувати додаткових коштів, але тоді можна бути впевненим, що ніхто, нічого зайвого не нарахував.

Особлива увага приділяється земельній ділянці, де розташований об'єкт, що орендується. Виходячи з нинішнього сучасного законодавства, то і земельна ділянка переходить у користування до орендаря. До цього ж до ділянки відносяться прилегла територія, а також споруди в її межах якщо такі, звичайно, є.

Якщо ж земельна ділянка занадто велика або орендар не планує її використовувати, то потрібно укласти окремий договір оренди земельної ділянки.

Амортизаційні відрахування - куди йдуть ці кошти

Амортизаційні відрахування покладаються не тільки на покупку приміщення, але навіть і на його оренду. Втім, ця процедура значно простіше, ніж при покупці нежитлового приміщення. У цьому випадку сторони самостійно встановлюють порядок амортизації. Кошти на амортизацію - це ті гроші, які будуть витрачатися, щоб відновити фонди, які на момент дії договору знаходяться в оренді.

Кодекс не регулює такі умови, тобто всі домовленості проходять в обопільному порядку між двома сторонами учасниками договору. Амортизаційні відрахування витрачаються на ремонт орендованого приміщення, але тільки в тому випадку, якщо істинний власник приміщення не проти цієї затії. Разом з ремонтними роботами і низкою можливих поліпшень орендар автоматично стає співвласником всього нового, що було придбано за згодою орендодавця. Щоб уникнути непотрібної документальної тяганини, яка в більшій мірі забирає пристойний відсоток часу, то обидві сторони на домовлених основи просто вирішують виниклі питання без інших документів і відповідно без фінансових вкладень.

Але варто звернути увагу на той момент, що якщо впроваджена в приміщення новинка не видаляється без пошкодження цілісної картини, то вона переходить у володіння орендодавця. Якщо ж впроваджені новинки можна без зусиль зняти, відсунути, вирізати без шкоди для цілісної картини, то ці вироби по завершенню договору орендар має право забрати з собою. Наприклад, можна привести вбудовані колони, які без пошкодження основної цілісної картини приміщення практично неможливо демонтувати, то в такому випадку по завершенню договору ці колони залишаться в приміщенні у справжнього господаря.

Хто оплачує комунальні послуги і як повернути приміщення

Нерідко буває так, що дві сторони уклали договір, але не прописали пункт оплата комунальних послуг. Щоб уберегтися від зайвих розглядів, питання комунальних послуг необхідно прописувати в документі про оренду. Господар може виставляти рахунок за комуналку не щомісяця, а за якийсь проміжок часу.

У договорі слід вказати той момент, що в разі зміни тарифів, то і сума оплати орендованого приміщення, теж може змінюватися. Що б все було вірно зафіксовано, слід враховувати стан лічильників та інших елементів. То чи не справність якоїсь деталі або лічильника можна зафіксувати на фото або відео. Коли ж відбувається повернення орендованого приміщення, то вся ця фото і відео фіксація може стати в нагоді.

На який період часу береться в оренду нежитлове приміщення

Як правило обидві сторони укладення договору самостійно вирішують питання про те на який період часу буде здано орендоване приміщення. Якщо ж в договорі сторони договору не вказують термін оренди, то вважається, що договір укладається на невизначений проміжок часу. В цілому існує обмеження згідно з яким оренда земельних ділянок не може перевищувати більше 50 років. Відповідно, що разом з орендованим приміщенням в оренду здається і земельна ділянку, то таке обмеження поширюється і на нежитлове приміщення. В Україні відповідно до сучасного законодавства 2019 передбачено, що орендар не має право самостійно розпоряджатися приміщенням після завершення типового договору про оренду. Орендар спершу повинен довести до відома орендодавця і тільки в разі його згоди може і надалі експлуатувати приміщення.

Якщо ж і орендодавця, і орендаря повністю влаштовує їх обопільне співробітництво, то потрібно буде подбати про продовження договору ще до його закінчення. Продовжуючи оренду до її розірвання, обидві сторони уберігають себе від додаткових фінансових витрат на повторне оформлення документів.

Але якщо ж невдоволення однієї або обох сторін договору зашкалює, то можна розірвати договір і не чекати його завершення. Найчастіше на бажання розірвати договір впливає якесь порушення з боку орендаря. Якщо ж є письмове повідомлення про те, що порушення більше немає, тобто все виправлено, то на обопільних узгодженнях договір може бути продовжений. Але якщо ж орендодавець направив письмову заяву, а орендар нічого не бажає змінювати, то перша сторона має право звернутися до суду, щоб уже в судовому порядку і розірвати договір.

Тому щоб уникнути такої ситуації рекомендується оформляти договір на кілька місяців і якщо все гладко, то просто продовжувати його.

Можливий варіант дострокового припинення договору, в разі смерті орендаря, якщо він діяв як фізична особа. Можлива ліквідація, дострокове розірвання договору і в тому випадку, коли орендодавець або орендар перебували в статусі юридичної особи.

Перш ніж, робити поспішні рішення і наспіх укладати різні договори, для початку рекомендується завантажити типовий договір оренди нежитлового приміщення, де можна детально вивчати всі питання, пов'язані з орендою. Підготовка до укладення договору допоможе на ранніх етапах визначити, з якими положеннями згодна, а з якими не згодна одна або обидві сторони. Уклавши договір з орендодавцем або орендарем необхідно виконувати умови договору, а також при будь-яких розбіжностях намагатися дотримуватися хороших відносин і будь-які питання вирішувати за допомогою компромісу.