Продаж землі в Україні: які зміни вже почали діяти і чого ще чекати

Кожен українець, який цікавиться сучасними новинами вже чув про те, що президент України Володимир Зеленський заявив, що в Україні буде проведена земельна реформа. З 2020 року планується створення ринку землі. Втім, про цю обіцянку українці чули вже не одноразово, адже про створення ринку землі говорять протягом останніх 20 років. Але час покаже, які зміни побачить наша країна в тій чи іншій сфері. Нині діє такий мораторій, згідно з яким немає можливості вільно продавати землі сільськогосподарського призначення. За фактом земля в економіці - це такий же актив як фінанси, акції, нерухомість, відповідно в активі важливий його прибуток і способи його отримання.

Хронологія української історії в питанні мораторію продажу землі

Ще в 2001 році парламентом було прийнято рішення згідно з яким власники пайових ділянок не мають право продавати або ж дарувати свою пайову землю. Проте вони могли залишати землю у спадок або ж продавати якщо в цьому є громадська або державна потреба. Заборона на продаж пайової землі вводився тимчасово, до того, як буде прийнятий Земельний кодекс.

У тому ж 2001 році був прийнятий Земельний кодекс, який передбачав мораторій на продаж землі до 2005 року, але його кілька разів продляли. В кінці 2011 року був прийнятий законопроект "Про ринок земель", який проіснував всього пару місяців після чого його навіть зняли з розгляду.

Якби законопроект був прийнятий, то мораторій було знято, а також не було б заборони на продаж землі іноземним інвесторам, а також відбулося б створення Державного земельного банку.

У планах президента Зеленського провести земельну реформу в стислі терміни. Перші результати земельної реформи українці повинні побачити вже до кінця 2019 року, а її пікові та головні зміни мають відбутися влітку 2020 року.

Нинішній прем'єр-міністр Олексій Гончарук стверджує, що ринок землі можна створити тільки після того, як для українців буде знижена кредитна ставка на покупку пайових земель. Такий крок дозволить українцям конкурувати з іноземними інвесторами і просто з іноземцями в питаннях покупки землі.

Якщо земельна реформа буде приведена в дію, то іноземці зможуть придбати українські землі сільськогосподарського призначення, але з умовою реєстрації юридичної особи в нашій країні, в Україні. Відповідно зареєструвавши себе як юридична особа в Україні, то і податки іноземці будуть сплачувати тут. Для українців стане зміною, що вони зможуть взяти кредит на придбання бажаної землі. Нині експертами розроблені близько 25 сценаріїв згідно яких можна буде відкрити ринок землі, коли буде обраний найбільш привабливий для країни сценарій, тоді він швидше за все і буде прийнятий.

Продаж землі: чи потрібен він?

У зв'язку з розмовами про можливе прийняття земельної реформи і всіма можливими наслідками думки експертів щодо доцільності продажу землі розділилися на дві сторони. З одного боку, експерти вважають, що це внесе позитивні наслідки, а інші побоюються, що українські землі будуть в розпорядженні іноземців, зокрема, вони можуть потрапити у володіння жителів Російської Федерації. Друга сторона експертів наполягає, що в Конституції має бути чітке положення, що іноземці не можуть прямо чи опосередковано володіти українською землею. У той час, коли в країні все ще триває війна і деяка частина українських земель перебуває під контролем РФ, то скасування мораторію може спричинити за собою, ще більшу окупацію країни, що призведе до негативних наслідків, адже все буде проведено на законному встановленому парламенті рівні і матиме юридичну силу. Може виникнути думка, навіщо віддавати землі в користування людям, які є жителями РФ? Але справа в тому, що вже багато років деякі російські олігархи мають паспорта в країнах ЄС, США та інших. Українські фермери також підтримують думку другої групи експертів і вважають, що зняття мораторію має відбуватися в українському національному інтересі. Фермери в своїх обговореннях наполягають на тому, що українські землі повинні передаватися громадам, а влада в свою чергу повинна надати можливість для фермерів, що б вони змогли за адекватною ціною в розстрочку викупити землі для постійного користування.

Як би надалі не розгорталися події спершу необхідно зробити ґрунтовну підготовку в першу чергу це має бути інвентаризація землі, встановлені наділи повинні бути внесені в кадастр. Власне, повинно бути розуміння, що впровадження ринку землі можливо тільки після чіткого становлення оцінки землі, так як офіційна і реальна оцінка землі до сьогоднішнього дня різниться в багато разів. Тому для країни важливо знайти чітку систему оцінки, яка буде відповідати ринковій оцінці.

Нинішнім станом справ встановлено, що Президент Володимир Зеленський від Кабінету Міністрів очікує подання законопроекту до 1 жовтня 2019 року.

Як проходить договір купівля-продаж земельної ділянки

Коли ж на побутовому рівні у людей виникає потреба оформлення договору купівлі-продажу земельної ділянки, то необхідно пройти ряд процедур. При покупці землі уточнюється момент чи приватизована земля, на чиєму балансі вона знаходиться, як її переоформити і інші питання. В цілому договір купівлі-продажу земельної ділянки має на увазі під собою той момент, що одна сторона, яка виступає продавцем, передає або ж зобов'язується передати майно, в даному випадку земельну ділянку іншій стороні, тобто покупцеві. Друга сторона він же покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього встановлену грошову суму власнику майна.

Договір купівлі-продажу оформляється нотаріально виключно в письмовій формі. При цьому у продавця повинен бути документ, який підтверджує, що є реєстрація на право власності на земельну ділянку, відомості про те, що відсутня заборона на відчуження земельної ділянки, кадастровий номер земельної ділянки. Решта необхідних документів носить шаблоний характер: паспорта, ідентифікаційні коди, права і обов'язки обох сторін, а також договірна ціна на вчинення правочину. Також в статутному документі зазначаються відомості про приватизацію об'єкта і його місце знаходження.

Будь-яку земельну ділянку, яка поставлена в реєстр на кадастровий облік має унікальний номер, який можна знайти в документах на землю, які повинні зберігатися у власників в затишних місцях. Але якщо власник не знає кадастровий номер, то його можна дізнатися за адресою за допомогою онлайн платформи на сайті. Державні сайти детально все роз'яснюють, і користувачеві досить буде вбити в пошуковий рядок адресу ділянки і на базі цієї інформації можна буде дізнатися додаткову інформацію, а саме юридичну перевірку, що стосується цієї ділянки, тобто чи не має земля обтяжень, чи не накладені арешт і застава. Особливо ці питання дуже важливі, коли мова йде про продаж дачних ділянок, купівля яких повинна супроводжуватися нотаріально.

Якщо ж людині необхідно оформити кадастровий номер на землю, то йому це вимагатиме додаткових вкладень. Так, вартість кадастрового номера варіюється від ряду причин. Але в середньому на нинішньому ринку землевпорядних послуг отримання кадастрового номера буде від 2500 грн. Наприклад потрібно зробити переоформлення дачної ділянки, а коди не відомі, або ділянка не поставлена на реєстр, тоді і потрібне оформлення кадастрового номера.

Якщо однією зі сторін необхідна зміна цільового призначення землі, або земельної ділянки, то спершу потрібно перевірити чи є така можливість у зміні цільового призначення. Для цього людині необхідно отримати викопіювання або ж схеми планування території району. Вартість зміни цільового призначення безпосередньо залежить від площі земельної ділянки. В середньому в столиці змінити цільове призначення буде коштувати близько 18 тис.грн., В Київській області сума буде менше - від 10 тис.грн., В кожному місті відповідно буде своя ціна. Також ціна буде залежати від швидкості підготовки необхідних документів, відповідно якщо документи потрібні швидко, щоб перейти до наступних кроків - приватизації, переоформлення або продажу, то потрібно буде додаткові фінансові вкладення. Наприклад, земельною ділянкою на території, де розташовані дачі володіє одна людина, яка вирішила здати або продати землю іншому власнику під магазин, то спершу потрібно переконатися чи можлива така зміна в рамках цільового призначення.

Варто пам'ятати той факт, що, якщо укладати угоди на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) в період дії заборони на купівлю-продаж на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення. Тому перш, ніж ставити собі завдання продати земельні ділянки, або зробити оформлення будинку, перевівши його в приватну власність необхідна консультація з юристом і нотаріусом.

Хоч як би розгорталися події далі, країна знову повертається до того стану, що тільки час покаже чи дійсно земельна реформа принесе українцям прибуток і доступне землеволодіння. Нині ставиться ставка на те, що іноземні інвестори завдяки користуванню українськими землями будуть наповнювати казну завдяки сплаченими податками в країні.