Владелец земельного участка, решивший вернуть землю в собственное пользование, не всегда может просто отказаться от договора аренды. Порядок прекращения таких отношений зависит от условий договора, срока его действия и наличия законных оснований для досрочного расторжения. Если же возникнет спор с арендатором, вопрос придется решать в судебном порядке.
Об этом рассказали специалисты юридическо-землеустроительной компании «Земельный фонд Украины».
Проверьте договор и срок его действия
Прежде чем предпринимать какие-либо шаги, владельцу стоит внимательно перечитать договор аренды земли. В нем могут быть предусмотрены конкретные основания и процедура расторжения, сроки уведомления другой стороны, способ направления уведомления, а также возможные последствия прекращения договора.
Отдельно следует проверить, не истек ли срок аренды. В некоторых случаях по истечении срока договор может быть продлен, в частности с учетом особенностей законодательства, действующего в условиях военного положения. Также стоит оценить выполнение сторонами своих обязательств: если арендатор нарушал условия, при определенных обстоятельствах это может стать основанием для досрочного расторжения.
Соберите документы и доказательства
Владельцу земли следует заранее собрать документы, подтверждающие как наличие договора, так и обстоятельства, связанные с его прекращением. Среди них — сам договор аренды, переписка с арендатором, копии направленных уведомлений, документы о нарушении условий договора, почтовые квитанции и подтверждения получения корреспонденции. Если дело дойдет до суда, понадобятся также процессуальные документы.
Предложите расторгнуть договор по обоюдному согласию
Если собственник хочет прекратить арендные отношения, прежде всего стоит попытаться договориться с арендатором: сообщить о причинах такого решения и предложить заключить соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Делать это желательно в письменной форме, чтобы зафиксировать свою позицию, предложенные условия и факт обращения к арендатору.
Как правильно уведомить арендатора
Если договором предусмотрено обязательное письменное уведомление о намерении расторгнуть его, необходимо соблюсти установленные сроки и способ направления документа. Этот порядок должен соответствовать требованиям статей 31–32 Закона Украины «Об аренде земли», которые регулируют прекращение договора аренды. Например, это может быть заказное письмо с уведомлением о вручении, если именно такой порядок предусмотрен договором. В самом документе следует четко указать причины расторжения и сослаться на соответствующие положения договора или законодательства. Копию уведомления и подтверждение его отправки или вручения обязательно сохраните.
Если арендатор нарушает договор — зафиксируйте это
Когда добровольно договориться не удалось, а основанием для расторжения является нарушение арендатором договорных условий, важно иметь доказательства таких нарушений. Например, если арендатор не уплачивает арендную плату, использует землю не по назначению или ухудшает ее состояние, необходимо собрать документы и материалы, подтверждающие это.
В зависимости от ситуации такими доказательствами могут быть:
- фотографии и видеозаписи;
- банковские выписки;
- акты;
- переписка;
- показания свидетелей и другие документы.
Когда без суда не обойтись
Если арендатор не соглашается на добровольное прекращение договора, но закон или сам договор предусматривает основания для его расторжения, спор может быть передан в суд. Основанием для обращения является, в частности, положение статьи 651 Гражданского кодекса Украины, согласно которому договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения условий договора. Кроме того, статья 141 Земельного кодекса Украины определяет основания прекращения права пользования земельным участком. Для этого собственнику необходимо подготовить исковое заявление о расторжении договора аренды земли в соответствии с требованиями процессуального законодательства. К иску прилагаются договор аренды, документы и другие доказательства, подтверждающие наличие оснований для расторжения.
Следует учитывать, что судебное разбирательство может занять определенное время и потребовать дополнительных затрат, а общий срок исковой давности составляет три года согласно статье 257 Гражданского кодекса Украины. Окончательно расторгнуть договор в судебном порядке можно после рассмотрения дела и вынесения соответствующего решения.
Ранее портал Знай сообщал, пай под солнечные панели: аренда до 50 лет и плата 3–6% от оценки земли — что проверить.