Основатель KAN Development Игорь Никонов о ситуации на рынке недвижимости – влияние пандемии и прогнозы на будущее

Несколько последних месяцев стали настоящим испытанием на стойкость для многих представителей малого и среднего бизнеса. Как отмечают эксперты, с введением карантина более 5 млн украинцев лишились привычного заработка, а многие предприниматели оказались на грани банкротства. О том, как отразилась пришедшая волна пандемии коронавируса на рынке недвижимости Киева и Украины, рассказал основатель компании KAN Development Игорь Никонов.

- Как карантин повлиял на бизнес в сфере недвижимости?

Пик влияния припал на март, со временем ситуация выровнялась и сегодня он практически неощутим. В жилье комфорт-класса разницы с докризисной ситуацией нет– более того, даже наблюдается некоторый рост. Карантин внес свои поправки в выбор жилья и люди осознали, что покупать нужно не "квадратный метр", а и то, что вокруг. Это стало гораздо важнее, чем в докарантинный период: большие террасы в квартирах и инфраструктура у дома, когда ты можешь, никуда не выезжая на транспорте, и отдыхать, и спортом заниматься, и приготовить с семьей барбекю. Именно над разработкой таких проектов мы продолжаем работать. И как бы парадоксально это не звучало, коронавирус показал кто есть кто из застройщиков и дал свои плюсы нашей компании – люди начали более разборчиво относиться к выбору жилья, отдавая предпочтение вариантам с продуманной концепцией и безопасной большой территорией.

- Что Вы скажете о ценовой политике – изменилась ли стоимость квартир, в связи с введением карантина?

- Цены измениться не могут – разве что у компаний, которые находятся на грани разорения. Очень многие строят, выдавая желаемое за действительное, а в конечном итоге оказывается, что их себестоимость намного выше цены, по которой они продают. На рынке за последние годы появилось достаточно много дилетантов. Рентабельность, которую мы имеем на сегодняшний день, честно говоря, и так на пределе. Себестоимость выросла: значительно подорожали материалы и заработная плата. Многие сейчас вернулись из-за рубежа и смотрят на привычные им заработки, за меньшую сумму работать не хотят.

- Что изменилось, если говорить о соотношении стоимости вторичного жилья и квартир в новостроях?

- Скоро пройдёт время вторичного жилья – оно станет дармовым, так как не приспособлено для современной комфортной жизни. Во-первых, с точки зрения температурного режима – у них сопротивление теплопередачи ограждающей конструкции абсолютно не соответствует никаким нормам. Во-вторых, сроки эксплуатации этих домов уже исчерпали себя. В-третьих, отсутствует необходимая инфраструктура. Оно просто превратится в неликвид и девелоперы будут создавать на их месте более комфортабельное и современное жилье. Но на эти изменения ещё нужно некоторое время и ментальная готовность.

- Что изменилось в пожеланиях клиентов при выборе жилья?

- В первую очередь, люди перестали смотреть на квартиру как на четыре стены, им важно, чтобы рядом было место для досуга. Также есть запрос на увеличение балконов и террас. Повысились требования к сервису. А, учитывая действующие карантинные ограничения, люди еще чаще общаются с управляющей компанией. И, конечно же, у жителей возникает желание, чтобы обслуживающий персонал понимал, что их работа такая же важная и ответственная, как у врача или учителя. Поэтому мы в своих компаниях учим сотрудников этому с самого начала – из ЖЭКов людей не берем, поскольку они считают услуги скорее, одолжением, а не работой. Сервисная компания – это твой ассистент, который должен тебе помогать качественно жить.

И спектр услуг должен быть разнообразным. Наша компания также имеет собственные команды аниматоров, которые организовывают досуг с разными возрастными группами – это и мастер-классы, и квесты, и занятия йогой, падл-теннисом, баскетболом, другими видами спорта. "Активити" на месте стало теперь крайне важным: людям не приходится никуда выезжать, при этом удаётся соблюдать социальную дистанцию и интересно проводить время.

- Каково нынешнее состояние условий ипотечного кредитования в Украине? Как этот фактор отразится на рынке недвижимости?

- Нынешнее состояние пока еще оставляет желать лучшего. На сегодняшний день понижена ставка рефинансирования для банков и появились предпосылки для появления "дешевых кредитов". Но вся проблема в том, что банки, даже имея деньги, эти кредиты не дадут. Мы работаем с несколькими государственными банками и, в принципе, это максимум 1-2 сделки в месяц по каждому проекту. Первая проблема – люди пока не могут пройти проверку. Хотя, я считаю, что если они заплатили предоплату, то какая разница, где покупатели берут деньги: мы же понимаем, что 30-40 % экономики Украины находится "в тени".

А второй факт – надо защищать банковскую систему, для которой 2008 год стал показателем. Ипотека предполагает, что собственность переходит в момент заключения сделки к покупателю. В данной ситуации банк боится, что с ним не рассчитаются. Мое предложение заключается в том, чтобы ипотека была тождественна финансовому лизингу – то есть, право собственности не переходит к покупателю до полной выплаты. Тогда банк не теряет контроль над этой недвижимостью и гораздо охотнее будет выдавать деньги под 6-7 % годовых. К тому же, это позитивно бы повлияло на развитие экономики страны.

Также актуален вопрос с привязкой к институту прописки, что для многих людей является настоящей проблемой. Например, я считаю, что при поступлении ребенка в школу, достаточно показать договор купли-продажи квартиры или договор аренды, прописка - пережиток прошлого.

- Какие шаги должно предпринять Правительство для динамического развития бизнеса в сфере недвижимости в Киеве и Украине?

- Важнейшие шаги со стороны Правительства – это реформирование ДАБИ, которое на сегодняшний день вообще не работает, реформирование ДЗК и необходимо убрать влияние Минкульта. Также решение вопроса с ипотекой. Сейчас "ипотечные изменения", о которых мы говорили выше, рассматриваются на государственном уровне – при Министерстве финансов. Мы, в свою очередь, также ведем переговоры с банками.

- Какие факторы нужно учитывать при выборе квартир в новостройках, чтобы не попасть "в ловушку" застройщиков, незаконно действующих в Украине, и в результате не потерять свои вложения, так и не дождавшись квартиры? На что, в первую очередь, обращать внимание?

- Необходимо привлечь юриста, который проверит все документы и у застройщика, и в реестрах. Также важно понимать, кто является финансовым ответчиком. Люди должны понимать, кому они несут деньги, и чем меньше они это понимают, тем позже они должны их вкладывать. Покупка после ввода в эксплуатацию – самый надежный способ, но он и более дорогой. Ни в коем случае нельзя вестись на "бесплатное жилье", как, например, в свое время продавал Войцеховский.

К тому же, если девелопер не новый, стоит посетить уже построенные им объекты – поговорить с жильцами, как они живут, какие вопросы были, как работает управляющая компания, как выполняет застройщик свои обязательства, запущены ли объекты социального назначения (школы, спортивная инфраструктура и т.д.).

- Каковы прогнозы развития рынка недвижимости в Киеве и Украине?

- Рынок недвижимости – это зеркало экономики как таковой. У нас в стране фактически нет альтернативы сбережения и инвестирования средств: рынка ценных бумаг у нас нет, в банках люди или боятся, или не могут хранить деньги. Поэтому недвижимость является основным способом сбережения денег и, более того, многие инвестируют средства с целью пассивного дохода с последующей сдачей в аренду.

Что касается девелопмента, то на сегодняшний день в Украине есть значительный потенциал развития территорий для создания современных объектов. А что касается тенденций, считаю вперед выйдут компании, которые строят комплексное жилье и те, кто, несмотря на очень низкую рентабельность "социального" и инфраструктурного бизнеса, готов вкладывать деньги и находить способ, как им эффективно оперировать. Мы, например, вынуждены были создать собственную образовательную сеть "А+", насчитывающую сегодня уже 10 учреждений и мы планируем ежегодно запускать по 1-2 объекта.

- Как обезопасить свой бизнес, чтобы не понести убытки в сфере недвижимости? В том числе, в период возможной второй волны пандемии.

- Необходимо очень аккуратно начинать новые проекты и, сломя голову, не бежать вперед, стараясь "объять необъятное". Не лезть в авантюры – скажем, не предполагать того, что очень дорогое жилье будет массово продаваться. Сегодня "комфорт-класс" – самый перспективный сегмент.

Также я бы советовал заняться образованием сотрудников, повышением квалификации.

А что касается пандемии и возможного ужесточения карантинных норм, то, с точки зрения владельца компании, сейчас очень важно следить за здоровьем сотрудников. Весь мир уже больше чем полгода живет в условиях повышенных мер предосторожности, поэтому важно получить в широкий доступ моментальные ПЦР-тесты. Цена на них в недалеком будущем снизиться в разы, поскольку многие страны запускают их массовое производство.